Guide des investissements
L'immobilier d'investissement

La location meublée : conditions avantageuses et faible fiscalité sur les revenus locatifs

Investir comme loueur en meublé, un statut qui procure des avantages sur le plan fiscal


Investir comme loueur en meublé consiste à acquérir un logement en vue de le louer en meublé à un tiers.

Pour déclarer ses revenus locatifs,  le loueur en meublé a le choix entre deux statuts, qui offrent tous deux des avantages sur le plan fiscal : le statut de professionnel (LMP) ou de non professionnel (LMNP).
Pour bénéficier du statut de professionnel, il faut répondre à trois critères essentiels :

  • – être immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que tel
  • – réaliser plus de 23.000 € de recettes locatives chaque année
  • – retirer de cette activité au moins la moitié du revenu global du  foyer fiscal (en quelque sorte que l’activité de location meublée soit l’activité principale).

Le statut LMP s’adresse plutôt aux investisseurs disposant d’un capital de départ important.
Dans tous les autres cas, la location sera considérée comme étant exercée à titre non professionnelle.


Les avantages de la location en meublé : des loyers plus élevés, un régime d’imposition des revenus plus favorable

 

La location en meublé entraine des coûts supplémentaires d’équipement, mais qui sont déductibles du bénéfice imposable et qui permettent en retour de percevoir des loyers en moyenne de 15 à 20% plus élevés que pour les locations nues.

Pour les locations en meublé (à la différence des locations nues), les revenus sont imposés dans la catégorie - plus avantageuse pour le contribuable - des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers.

Ils peuvent être déclarés selon trois régimes : le réel simplifié, le réel normal ou le micro-BIC (si les revenus n’excèdent pas 32 900 €, pour la base 2015).

Nota : le micro-BIC a l’avantage de la simplicité, mais ne permet pas la déduction des charges réelles puisqu'elles sont forfaitisées à 50% du montant des loyers.

 

La catégorie des BIC est très favorable au contribuable :

  • Les intérêts d’emprunt, les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation sont déductibles des revenus ;
  • Les biens hors terrain (jusqu’à 85 % de la valeur d’achat) et le mobilier peuvent être amortis. Les amortissements viennent s’imputer sur la différence entre les recettes et les charges, sans pouvoir excéder cette différence. L’excédent non imputable est alors mis en réserve sans limite de durée. Le mécanisme de l’amortissement permet d’absorber les revenus locatifs et donc de se constituer un patrimoine en étant quasiment pas imposé sur les loyers perçus pendant des années.


L’investissement en loi Censi-Bouvard : des revenus garantis sans souci de gestion et avec une réduction d’impôts

 

L’investissement en loi Censi-Bouvard est une déclinaison du statut LMNP, il concerne les résidences neuves meublées de type résidences étudiants, résidences de tourisme, résidences de services seniors ou résidences médicalisées.

Il permet la récupération de la TVA à 20% sur le montant des investissements et une réduction d’impôts, étalée sur 9 ans,  qui atteint 11% de la valeur d’achat HT de l’investissement (plafonnée à 300 000 €).

En contrepartie, le propriétaire devra respecter un ensemble d’engagements :

  • le logement devra être donné en location pendant 9 ans au minimum à l’exploitant de la résidence, ce qui dégage le loueur des soucis de gestion et garantit les revenus ;
  • la location devra intervenir dans le mois suivant l’achèvement du logement.

A noter :

  • il est possible de réaliser plusieurs investissements en loi Censi-Bouvard la même année ;
  • la réduction d’impôt Censi-Bouvard entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000 €/an en 2015.


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